A költség a polgári jogi ügylet egyik legfontosabb jellemzője. Milyen tünetei vannak? Hogyan osztályozzák az értékeket? Milyen céllal és milyen módszerekkel számítják ki a vonatkozó mutatókat az üzleti életben vagy az ingatlanügyben?
Mi a költség és az értékelés?
Mielőtt megvizsgálnánk az érték típusát és az osztályozáshoz kapcsolódó indokokat, meghatározzuk, hogy mi képviseli azt. Számos olyan kritérium létezik, amely lehetővé tenné számára, hogy egyértelmű leírást adjon a világ és az orosz közgazdászok körében. A legnépszerűbbek között szerepel: a költség az a pénzösszeg, amelyet egy ügylet feltételeként állapítanak meg a polgári jogi viszony alanyai közötti interakció során a tulajdonjogok becsült átruházásának időpontjában vagy az objektum használatának más mechanizmusai. Az „értékbecslés” fogalma viszont a kérdéses összeg meghatározásának mechanizmusához kapcsolódik.
Az értékelés szempontjai
Az értékelés tárgya lehet ingatlan, szolgáltatás, szállítás, háztartási cikk, szellemi tulajdon - mindaz, amelyet a polgári törvény előír, mint esetleges tárgyat magánszemélyek és jogi személyek közötti ügyletek esetén. A pénzbeli érték meghatározásával kapcsolatos eljárást, amelynek a jogviszonyok egyik tárgyáról a másikra történő átruházása a tulajdonjogok átruházásának alapja, mindkét fél által elismert módszerekkel hajtják végre. Harmadik felek is felkínálhatják azokat, de az ügylet fő résztvevőivel történő megállapodás alapján.
Az áruk, ingatlanok vagy szolgáltatások ezen vagy más típusú értékét a jogviszony jellegétől függően, a felek kérésére vagy a törvény követelményei alapján lehet meghatározni. Tehát például ingatlanügyletekben az értékbecslők szolgáltatásainak használata sok esetben kötelező a tulajdonjog nyilvántartásba vételéhez.
Értékelési megközelítések
Az értékelés, valamint például az érték típusának meghatározása különféle megközelítések keretében is elvégezhető. Az orosz üzleti gyakorlatban három fő van: nyereséges, összehasonlító és költséges. Vizsgáljuk meg azok lényegét.
A jövedelemmodell olyan módszerek használatát foglalja magában, amelyek az értékelési objektum új tulajdonos általi esetleges használatából származó becsült bevétel kiszámításán alapulnak - például bérleti díj. Az összehasonlító modell magában foglalja egyes objektumok ingatlanértékének típusait leíró számok tanulmányozását, mások mutatóit, amelyek alapvető jellemzőik szempontjából nagyon hasonlóak. Például egy értékbecslő, meghatározva egy lakáshoz a megfelelő monetáris mutatót, általában megvizsgálja az ingatlanpiacon meglévő ajánlatokat. A költségmodell keretében kiszámítják azokat a lehetséges költségeket, amelyek szükségesek az objektum megfelelő működési állapotának fenntartásához. Ha például valaki vásárol traktort, akkor az általa alkalmazott bíráló szakértőnek az ilyen típusú szállítás költségeinek meghatározásakor figyelembe kell vennie a berendezések javításával járó potenciális költségeket.
Költség eredmény
Amint megvizsgálják az ingatlanérték típusait és megkapják a megfelelő értékelést, annak eredménye felhasználható iránymutatásként az ügylet végső árának meghatározásához. Vagy más célokra - például biztosítási szerződés megkötésekor, kölcsön nyújtásakor, részvény eladásakor, stb. Vegyük fontolóra, milyen típusú értékeket különböznek az orosz szakértők különböző tárgyainak értékelésekor. És azt is, hogy a releváns információkat hogyan lehet felhasználni a gyakorlatban.
Költség osztályozás
Az értékelési objektum milyen típusú értékeit különbözteti meg a modern szakértők? Sok osztályozási kritérium létezik. Vegyük figyelembe az orosz közgazdászok körében gyakori modellt.
Különösen piaci értéket tartalmaz. Ez az az ár, amelynek értékét a tárgy értékelésekor rögzítik, feltéve, hogy azt egy versenyszegmensben értékesítik. Vagyis a helyes érték meghatározásának előfeltételei: az áruk árképzési alapelveiről rendelkezésre álló nyilvános információk rendelkezésre állása, az árot befolyásoló jelentős külső (szabályozási) tényezők hiánya.
A vizsgált modellben van befektetési érték. Indikátorait azonosítják annak érdekében, hogy információkat szolgáltassanak azoknak, akik érdeklődnek egy adott objektumba való befektetés iránt. Bizonyos esetekben a befektetési érték egybeeshet a piaci értékkel. De nem mindig ez a helyzet. Időnként, a beruházással egy időben, az objektum maradványértékét is kiszámítják. Értéke kifejezi a lehetséges bevétel valószínű összegét az ügylet tárgyának viszonteladásakor.
Van kataszteri érték. Megalapításának célja az objektum rögzítése egy bizonyos állami vagy ipari nyilvántartásban, az információk későbbi felhasználásával a vonatkozó nyilatkozatokban. Általános szabály, hogy ebben az esetben az adószámításról van szó. A kataszteri érték általában alacsonyabb a piacon, ha ingatlanról beszélünk, vagy hozzávetőlegesen megegyezik.
Van még olyan dolog, mint a biztosítási érték. Ez magában foglalja a biztosítási szerződés szerinti kifizetések összegének kiszámítását. Egyes esetekben az objektum pótlási költségeit is ezzel egyidejűleg számítják ki. Ez akkor fordul elő, ha például a biztosítótársasággal kötött megfelelő megállapodás nem pénzbeli kártérítést jelent, hanem az objektum eredeti működési állapotba hozását sérülés vagy meghibásodás esetén.
Ezért megvizsgáltuk a 4 értéktípust, amelyek az orosz gazdasági iskolában a leggyakoribbak, és azokat kiegészítik. Ez a lista természetesen nem kimerítő. Vannak magán típusú piaci érték, valamint befektetési vagy kataszteri jellegű objektumok jellemzői, amelyek opcionálisan jogi státusúak. Most pedig azon objektumok lényegének tanulmányozásához fordulunk, amelyek gyakorlati jelentősége szempontjából kiszámítottuk a megfelelő paramétert.
Üzleti értékelés
Természetesen nagyon sok olyan objektumtípus létezik, amelyekhez viszonyítva az értéket meghatározzuk. Az orosz üzleti gyakorlatban a leggyakrabban előforduló üzleti és ingatlanügyletek között találhatók. Az első esetben a cégek vagyonát, a menedzsment elveit és a profitot termelő tevékenységeket értékelik. A vállalkozás érték típusainak tanulmányozása előtt hasznos meghatározni azokat a célokat, amelyekkel szemben áll a megfelelő értékelés tárgya.
Miért kell meghatározni egy vállalkozás költségparamétereit? Az első lehetőség itt a vállalkozás eladásának kilátásai. A társaság tulajdonosa dönthet úgy, hogy másik dolgot csinál, de mielőtt hasznos lenne az áramot egy másik tulajdonos kezébe adni. Ezenkívül üzleti értékelést lehet készíteni a vállalatirányítás minőségének javítása érdekében, a vezetési rendszer lehetséges hiányosságainak azonosítása érdekében. Egy másik lehetőség az, hogy felhívja a befektetők figyelmét, ha nincs elegendő forgótőke, vagy ha a társaság a piac kibővítését tűzte ki célul, amelynek eredményeként további alapokra van szükség. Az üzleti értékelést hitelkérelem benyújtásakor lehet elvégezni - főszabályként ez szolgál útmutatásként a bank által a hitelnyújtásra vonatkozó döntések meghozatalához.
Üzleti értékelési értékek
Milyen típusú érték vesz részt a vállalkozások értékelésében? Milyen alapelveket használnak itt leggyakrabban? Az üzleti értékeléshez alkalmazható főbb értéktípusok a piac és a befektetés. Egyes szakértők szerint, figyelembe véve a vállalkozás megvásárlásának lehetőségét, tanácsos, ha a partner a releváns kilátások elemzésénél a második irányra összpontosít. Mivel egy vállalkozás tipikus „piaci” ára olyan mutató, amely nem mindig beszél egyértelműen a vállalkozás fejlesztési potenciáljáról. De ha pontosan meghatározzuk, akkor a szükséges számok kiszámításának alapelvei alapulhatnak:
- összehasonlítva a rendelkezésre álló mutatókat a többi piaci szereplőre jellemző mutatókkal;
- az üzleti verseny előnyeinek tanulmányozása;
- az értékelést végző szakemberek szubjektív látásmódjáról;
- a külső tényezők befolyásának tanulmányozása.
Ha egy vállalkozás befektetési értékének meghatározásáról van szó, akkor ugyanazok az alapelvek alkalmazhatók, de ezeken túl megengedett még sok más igénybevétele:
- az üzleti életben részt vevő szervezetek viselkedésének modellezése (tényezők befolyása);
- a jövedelmezőség kiszámítása (a piaci érték idővel növekedése).
Az érték speciális mutatói kielégíthetik egy üzleti vállalkozás potenciális vásárlóját vagy befektetőjét, attól függően, hogy mekkora az üzleti beruházások becsült nagysága és milyen lehetőségek vannak a beruházásuk megtérülésére. Sok esetben a befektetés hitel eredetű lehet. A lehetséges nyereség értékének nemcsak különböznie kell a nullától, hanem biztosítania kell a kamat fizetését a banknak. A befektetői döntéshozatal további iránymutatásai, nem számítva az üzleti vállalkozás piaci és befektetési értékét tükröző mutatókat, tartalmazhatják:
- a vállalkozás becsült fenntarthatósága (hosszú távú jövedelemszerzési képesség);
- a megtérülési periódusok összefüggése a versenyképes vállalkozásokkal (talán jövedelmezőbb egy befektetőnek egy másik társaságba történő befektetés, a vevő számára pedig annak megszerzése);
- a partnerek közötti bizalom szintje.
Ezek a kritériumok nagyon szubjektív lehetnek. Ezért az üzleti gyakorlatban a vállalkozás piaci és befektetési értéke fontos paraméterek, de nem mindig kulcsfontosságúak.
Egy másik lehetséges tényező a vállalkozás befektetési célú vagy esetleges beszerzésének értékelésével kapcsolatos munkátípus költsége. Ha a vállalkozás tanulmányozása jelentős beruházásokkal jár, amelyek nem valós profitot eredményeznek (például külső szakértőkkel, könyvvizsgálókkal és elemzőkkel kell kapcsolatba lépni), akkor valószínű, hogy a befektető vagy az üzleti potenciális vásárló inkább inkább egy adott társasággal nem foglalkozna.
Ingatlan értékelése
Hasznos lesz megvizsgálni, hogy milyen típusú ingatlanérték van, és milyen megközelítéseket alkalmaznak annak értékeléséhez. De korábban - mint az üzleti ügyben is - meghatározzuk azokat a célokat, amelyeket a megfelelő típusú polgári ügyletekben résztvevők követnek. A következő fő esetekben merül fel a szükség az ingatlanérték típusainak tanulmányozására, valamint az értékelő szolgálatához való fordulásra:
- ügylet merül fel egy lakás, iroda, egyéb épület vagy helyiség eladásával kapcsolatban;
- a társaság értékelt eszközei;
- az adóalap méretét a vagyonadók alapján határozzák meg.
A gyakorlatban természetesen több oka is lehet az ingatlan értékelésének. Például egyes esetekben szükség van az alapvető eljárásokon túl a becsült költségek típusának meghatározására is. Vagy - opcióként - az ingatlan értékelését annak átengedése céljából állami szükségletekre.
Ingatlan értékelési értékek
A fentiekben megjegyeztük, hogy a vállalkozás értékének fő típusai a piac és a befektetés. Az ingatlan vonatkozásában ugyanazokat a paramétereket lehet megvizsgálni, de általában ezek mellett számos más is létezik. Nevezetesen a tárgy kataszteri és biztosítási értéke. Egyes esetekben a felszámolást is meghatározzák. A fentiekben már megvizsgáltuk a piaci és a befektetési érték meghatározásának jellemzőit. Ingatlan esetében az általános alapelvek és módszerek formájukban általában hasonlóak az üzleti értékeléshez alkalmazott alapelvekhez és módszerekhez. Csak akkor vesznek részt, ha jobban alkalmazkodnak a megfelelő piac sajátosságaihoz: a „versenyt” a „kondíció” (a javítás szintje, a befejező anyagok és minőségük stb.) Váltja fel, a „jövedelmezőség” - a várható „áremelkedés”.
Most vizsgáljuk meg, hogyan történik a kataszteri, biztosítási és felszámolási értékek számának kiszámítása. Mindegyiknek van sajátossága. A felsorolt meghatározott érték minden típusát jellemzői jellemzik az értékelési módszerek szempontjából. Fontolja meg őket.
Az ingatlan kataszteri értékét illetően az értékelő a megfelelő jogalkotási forrásokban, a Pénzügyminisztérium és más, a lakásokkal kapcsolatos információk gyakorlati felhasználásáért felelős szervezeti egységek ajánlásain alapuló módszertant veszi alapul. Egyes esetekben az objektum piaci értékének meghatározására vonatkozó kritériumokat is lehet használni. Különféle műszaki dokumentációkat lehet tanulmányozni.
Ha a feladat az ingatlan biztosított értékének meghatározása, akkor ebben az esetben általában az értékelőt elsősorban piaci módszerek vezérlik, de a vételi és eladási ügylet tényleges tartalmához igazítva. Például, ha egy személy lakást vásárol jelzáloggal, akkor csak a hitel összegét lehet beleszámítani a biztosítási értékbe. És ebben az esetben a biztosítókkal kötött szerződés szerinti összeg kiszámításának megfelelő alapja alacsonyabb lehet, mint ha a lakás piaci értékét tiszta formában vették.
A jelzálog egy olyan piaci szegmens példája, ahol egy tárgy maradványértéke gyakorlatilag jelentős lehet a polgári jogi ügyletek alanyai számára. Ha például egy magánszemély vagy szervezet nem képes teljesíteni a kölcsön fizetésének feltételeit, akkor a bank valószínűleg úgy dönt, hogy eladja a zálogkötelezett ingatlanokat. A hitelintézet még a kölcsönügylet aláírása előtt valószínűleg meg akarja elemezni a projekt felszámolási elemének kilátásait.
Megjegyezzük azonban, hogy egyes szakértők jogellenesnek tartják a „maradványérték” kifejezés használatát az ingatlanügyleteknél, amikor bankokkal folytatják a kapcsolatot. A helyzet az, hogy alapértelmezés szerint a jelzálogkötelezettség nem jelenti a lakás kötelező átruházását a bank tulajdonába - ez csak egy kölcsön biztonsági intézkedése. Míg a tiszta formában a felszámolási érték azt az árat kell kiszámítani, amelyen egy tárgy (például egy vállalkozás) tulajdonosa képes lesz eladni ingatlanát (mondjuk, a vállalkozás csődje miatt). Ezért a szóban forgó kifejezést az ingatlanokkal kapcsolatban óvatosan kell használni.
