Annak érdekében, hogy az emberek tiszta és felújított házakban élhessenek, élvezhessék a házban való sétálást, fenn kell tartania a közművek teljes rendszerének működését, meg kell szervezni a közös vagyon megfelelő használatát, ügyelnie kell a lakók kényelmére és az udvar parkosítására. Ki tegye ezt? Nyilvánvaló, hogy az apartmanház lakóinak (MKD) fontos munkát kell végezniük egy ilyen testület megszervezésében, amelynek érdeke az lesz, hogy időben gondosan vigyázzon a közös vagyonra, és fenntartsa a ház tisztaságát és rendjét. Az otthoni karbantartási munkák teljes skáláját MKD Irodanak nevezik.
Pontosan hogyan valósítható meg az MKD menedzsment?
A MCD jelenleg alkalmazott kezelési módszereiről sokan hallottak. De a részletek megértéséhez gyakran az idő nem elég, bár ez az ismeret nagyon hasznos.
Az RF LC-ben az MKD ellenőrzésének módszerei megértésre nagyon könnyen fel vannak sorolva (a 161. cikk 2. része). Ugyanakkor nem mindegyik alkalmazható bármely otthonra. Ha kevesebb, mint harminc apartman található az MKD-ben, a lakásjogszabályok közvetlen irányítást kínálnak az MKD kezelésének egyik módjaként. Ebben az esetben a beszállítókkal, javítókkal, tisztítókkal és más dolgozókkal szerződéseket kötnek a lakástulajdonosok, akik válaszolnak az ellenőrző szervezetekre, és pénzbírságot fizetnek a tűzbiztonság, a balesetek és az idő előtti hulladékgyűjtés területén felmerülő problémák észlelése esetén. Az irányítást általában a bérlők kezdeményező csoportja vagy egy választott képviselő végzi ingyenesen. Az MKD karbantartására és üzemeltetésére irányuló tevékenységek végrehajtása azonban nagy munka, ezért a közvetlen irányítást az MKD kezelésének egyik módjaként ésszerű telepíteni kis házakba. Minden lakosnak megvan a maga elképzelése az ideális ház és bejárat képéről, tehát a lakosok száma közvetlenül befolyásolja a kompromisszum képességét, és befolyásolja a konfliktusok és félreértések valószínűségét.
Az MKD kezelésének második, a Lakáskódexben megjelölt lehetősége egy bizonyos típusú jogi személyek kezelése. Különösen egy ilyen személy lehet a háztulajdonosok társulása (HOA), egy lakásszövetkezet (LCD) vagy más speciális fogyasztói szövetkezet (PC). Ezzel a kezelési módszerrel a lakástulajdonosok felhatalmazzák a jogi személyeket, hogy szerződéseket írjanak alá a folyamatban lévő javításokról és a háztulajdon üzemeltetésének minden vonatkozásáról, valamint a vízellátásról, szennyvízkezelésről, fűtésről és egyéb szolgáltatásokról.
A harmadik lehetőség magában foglalja egy megállapodás megkötését egy irányító szervezettel, amely az MKD számára teljes körű szolgáltatást nyújt, és ezzel egyidejűleg felel az orosz jogszabályok követelményeinek esetleges megsértéséért az ellenőrző hatóságok számára.
Ki választja az MCD vezérlési módszerét?
A lakások tulajdonosai nemcsak rendelkeznek a négyzetméterrel, hanem a jó állapotban kell tartaniuk a közös vagyont is. Ezért az Oroszországi Föderáció LCD-je irányelvt tartalmaz a háztulajdonosok számára annak meghatározására, hogy otthonuk hogyan fogja kezelni. Az MCD kezelési módszer megválasztása előtt a lakástulajdonosoknak részletesen meg kell vizsgálniuk sajátosságaikat, melyik a házhoz leginkább megfelelő, figyelembe véve annak életkorát, állapotát és egyéb jellemzőit, valamint összekapcsolódniuk a tulajdonosok hajlandóságával saját házuk kezelésére és közüzemi számlák fizetésére. időben.
A végső választást a tulajdonosok közgyűlésén hozzák meg, amely személyesen megszervezhető vagy megszervezhető minden lakos személyes jelenléte nélkül. Annak érdekében, hogy az ülés döntése érvényes legyen, a lakosoknak szavazniuk kell, akiknek együttesen legalább 50% -a szavazattal rendelkezik. Az MKD igazgatósági útjának a közgyűlés általi választásának szigorúan az MKD minden bérlőjét el kell fogadnia, annak ellenére, hogy maga az ülés esetleges mulasztása hiányzik. Ha az ülést távollétében tartják, akkor a részvétel a tulajdonos írásbeli határozatának időben történő átadását jelenti. A lakástulajdonosok ilyen találkozójának eredményét rögzítik az MCD kezelési módszer kiválasztásának jegyzőkönyvében, amelyet a bejáratban olyan módon közzétesznek, hogy minden lakástulajdonos ismeri. A nyilvános ajánlatot az ülés kezdeményezője hozza a döntéstől számított tíz napon belül. Ugyanígy, közgyűlés megszervezésével megvalósul az MKD irányításának megváltoztatásának lehetősége.
A fentiek mind a már lakott házakra vonatkoznak. De a helyzet más az újonnan épített házak esetében. Gyakran előfordul, hogy egy új épületben nem minden bérlőnek van tulajdonjoga, például hosszú ideig szenvedő részvényesek. Mivel a lakásjogi jogszabályok szerint az ilyen polgároknak nincs joguk szavazni a házigazdálkodás formájának meghatározásáról, lehetetlenné válik a ház kezelésének módjának megválasztása.
Mi történik, ha az MCD vezérlő módszerét nem választják ki?
A Lakáskódex korlátozza azt az időszakot, amikor a tulajdonosoknak lehetősége van arra, hogy elgondolkozzanak és megszervezzék a HOA létrehozásának vagy a menedzsment szervezet kiválasztásának folyamatát.
Ha a lakosok nem kezdték meg a menedzsment módszer megválasztását, vagy objektív okokból nem tudták megtenni, valamint abban az esetben, ha az MKD menedzsment módszerének megválasztására vonatkozó döntést még nem hajtották végre, az önkormányzat elvégzi a szükséges eljárásokat a verseny szervezéséhez az irányító szervezet meghatározására. Ebben az esetben a bérlőknek nincs joga megtagadni, és minden tulajdonos köteles betartani a kiválasztott ügyvezető szervezettel kötött kezelési megállapodás rendelkezéseit, függetlenül attól, hogy ez a megállapodás megfelel-e neki. De mindig van eljárási lehetőség a jelenlegi helyzet kijavítására, és a szerződés lejárta előtt közgyűlést tarthatunk, amelyen megvitathatjuk az MKD vagy az irányító szervezet irányítási módszerének megváltoztatásának kérdését.
Mi magában foglalja az MKD helyiségeinek karbantartását?
A „helyiségek karbantartása az MKD-ben” minden szolgáltatást és munkát a háztartási jogszabályok határozzák meg. Ez a koncepció széles körű szolgáltatásokat foglal magában a víz-, villamos-, gáz-, hőenergia-ellátás megszervezésével, a házban lakó polgárok nyilvántartásba vételével, számviteli szolgáltatásokkal, műszaki üzemeltetéssel és szaniter karbantartásával kapcsolatban.
A műszaki üzemeltetés magában foglalja az épület mérnöki rendszereinek karbantartását és javítási munkáit is. Az egészségügyi karbantartás magában foglalja a ház és a szomszédos területeken a tisztaság és a rend tisztaságának fenntartását célzó intézkedések teljes körét, például tisztítást, fertőtlenítést, deratizálást, fertőtlenítést.
Mit csinál a HOA?
Az MCD kezelésének ilyen módja, mint a HOA, úgy tűnik, hogy egyes bérlők szeretnék ellenőrizni az otthonuk kiszolgálására fordított pénzeszközöket. A HOA vezetése nem a semmiből merül fel, hanem mindig a legaktívabb és érdeklődő lakosokból származik. És bár az ilyen kezdeményező polgárok nem mindig rendelkeznek teljes jogi ismeretekkel és ismeretekkel a közművek területén, a sikeres munka fontos tényezője az, hogy otthona jobbá váljon. A HOA igazgatótanácsának szerződéses munkát kell végeznie a ház és a szomszédos terület takarításának, szemét eltávolításának, a közművek karbantartásának, valamint a karbantartás egyéb szempontjainak. A rend fenntartása, valamint az egészségügyi és tűzvédelmi előírások betartása szintén a HOA fontos funkciója. A menedzsment pénzügyi oldala feltételezi egy könyvelő jelenlétét a HOA-ban, hogy nyomon követhesse azokat a pénzeszközöket, amelyeket a bérlők utalnak át a közművek fizetésére, valamint azt a pénzt, amelyet a ház igényeire költenek. A HOA többletbevétele a közös ingatlan bármely részének bérbeadásából származhat.
Ha a tulajdonos eldönti, hogy a HOA tagjává válik-e, akkor a HOA-nak viszont nincs joga megtagadni a belépését a sorába, még akkor is, ha a HOA többi tagja hirtelen ellenzi. A HOA tagjává válás hajlandóságát néha összekapcsolják a kiegészítő szolgáltatások fizetésének szükségességével - a parkolóban és a tornácon biztosított biztonsággal, virágágyásokkal az udvaron, videokamerákkal a padlón. Valójában a HOA tagjai számára a fizetés kötelező, ha a HOA igazgatósága ilyen döntést hozott. Ebben az esetben a output lehet a HOA-val kötött egyedi megállapodás, amelyben minden díjat előre jóváhagynak.
Hogyan működik az alapkezelő társaság?
A tulajdonosok és a szakosodott alapkezelő társaságok közötti közvetlen megkötéssel várhatóan otthoni műszaki és egészségügyi szolgáltatásokat nyújtanak, valamint magas szintű javítási munkákat végeznek, mivel az alapkezelő társaságban dolgozó profi és tapasztalt szakemberek képesek lesznek helyesen felmérni a munka igényét és összetettségét, kiválasztják a megfelelő anyagokat, meghívják a megfelelő szakembereket. Ha az alapkezelő társaság több házat működtet, akkor a munka és a szolgáltatások alacsonyabb költsége is lehetséges. Az alapkezelő társasággal való kommunikáció azonban gyakran nehéz, és még egy olyan kis esemény, mint például egy leégett izzó, több napra is kényelmetlen lehet.
Szerződés az alapkezelő társasággal: mi a legfontosabb?
Az MKD kezelésének egyik módjának kialakításának legfontosabb lépése az alapkezelő társasággal kötött megállapodás kidolgozása és megkötése. A szerződés tartalma meghatározza a bérlők és az alapkezelő társaság közötti jövőbeli kapcsolatot, ideértve a szerződés felmondásának lehetőségét a ház karbantartási feladatainak tisztességtelen teljesítése esetén. A szerződés szövegében fel kell tüntetni az összes háztulajdont, a munka és a szolgáltatások típusát és gyakoriságát, amelyeket az alapkezelő társaságnak elvégeznie kell, valamint a tulajdonosok által fizetendő összes kifizetés mértékét és ütemezését. A szerződés előírhatja azt is, hogy miként kell beszámolni a lakóknak az elvégzett munkáról. Ha ez nem történik meg, akkor a tulajdonosoknak évente egyszer meg kell kapniuk a jelentést.
Miért gyűjtik az MCD tanácsát?
A bérlők másik felelőssége akkor válik a háztanács választására, ha az alapkezelő társasággal való választást az MCD kezelési módjai közül választották. Valójában a tanács fő feladata a javaslatok megfogalmazása és az elvégzendő munka ellenőrzése. A tulajdonosok ülésén a tanács tagjai javaslatot tesznek arra, hogy mely javításra szorul, mely karbantartási munkákat lehet áttervezni a következő évre, és amelyek sürgős intézkedéseket igényelnek, kinek és milyen célra lehet kölcsönözni a közös vagyont és az MKD karbantartásának egyéb szempontjait, valamint területén javulást. A tanács célja továbbá a szerződések és megállapodások tanulmányozása, amelyeket a háztulajdonosok jogainak és érdekeinek védelme érdekében megkötni kívánnak a tulajdonosok számára. A felülvizsgálat eredményei alapján a tanács következtetéseket és ajánlásokat fogalmaz meg minden dokumentumra vonatkozóan. Azt mondhatjuk, hogy az MKD Tanácsa a tulajdonosok ülésein szervezi a fontos kérdések megvitatását, kapcsolatba lép az irányító szervezettel és figyelemmel kíséri az irányítási szerződés feltételeinek végrehajtását.
Az MCD kezelés különböző formáinak előnyei és hátrányai
Ha összehasonlítjuk az MCD ellenőrzési módszereinek leírását, a következő következtetéseket vonhatjuk le. Az alapvető különbség az, hogy a közvetlen irányítás magában foglalja az összes kérdés megoldását a ház lakói által. Míg az MKD kezelésének két másik módja lehetővé teszi, hogy a felelősség terheit a HOA vezetőjének vagy az irányító szervezet vezetésének vállára terjesszék. Másrészről, független menedzsmenttel lehetőség van a pénzzel mozgathatóbb mobilitásra, és rugalmasan hozzáigazítani a munka és a szolgáltatások választását a jelenlegi helyzethez. A házat közvetlenül kezelő lakosok akár jelentősen csökkenthetik a ház javításának és karbantartásának költségeit is, a vállalkozók kiválasztása alapján, a munka és a szolgáltatások költségei alapján.
Ugyanakkor az alapkezelő társasággal kötött szerződés megkülönböztető eleme a szakmai szolgáltatások igénybevétele a törvény előírásainak megfelelően. Bérlők irányításakor vagy HOA formájában a speciális képzettséggel és készségekkel rendelkező emberek nem mindig vesznek részt a házszolgáltatás megszervezésében, ezért további költségekre lehet szükség a személyzet lakásépítési és kommunális szolgáltatásokra, valamint a jogszabályokra vonatkozó képzéséhez. A menedzsment szervezeteknek rendszerint speciális felszereltségük is van, amelyek lehetővé teszik számukra, hogy magasabb szintű szolgáltatást nyújtsanak. Általánosságban elmondható, hogy az MCD kezelésének minden módszerének megvannak a maga árnyalata, amelyeket figyelembe kell venni a döntés meghozatalakor.
